Afwijkende bedingen bij huur 290-bedrijfsruimte

17-12-2009

Door: Femke Borst (nieuwsbrief Kerst 2009)

Het systeem van huurbescherming dat de wet biedt aan een huurder van horeca- of winkelruimte kan partijen bij zo’n huurovereenkomst soms behoorlijk belemmeren bij het rechtsgeldig vastleggen van de door hen gewenste afspraken. Een manier om aan het keurslijf van de wettelijke bepalingen te ontkomen, is door daarvan afwijkende contractuele bepalingen te laten goedkeuren door de rechter. Het verkrijgen van deze goedkeuring is echter bepaald geen sinecure.

Goedkeuring afwijkende bedingen

Bij verhuur van 290-bedrijfsruimte (waaronder grofweg valt: middenstandsbedrijfsruimte, ambachtszaken, horeca, hotels en campings) is de verhuurder gebonden aan een aantal strikte wettelijke regels als het gaat om huurtermijn, opzegging, huurbeëindiging en huurprijsherziening. Contractuele afwijkingen op deze regels die ten nadele van de huurder zijn, kunnen door de huurder buitengerechtelijk worden vernietigd, tenzij deze zijn goedgekeurd door de kantonrechter.

Onder het oude recht (dat overigens ook op andere punten afweek van de huidige regeling) gold dat goedkeuring alleen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval kon worden verleend. Dit criterium gaf kantonrechters veel ruimte voor een eigen beoordeling en in de praktijk kwam het erop neer dat indien zowel verhuurder als huurder graag afwijking wenste, de goedkeuring werd verleend.

De nieuwe huurwetgeving (die geldt vanaf 1 augustus 2003) hanteert een veel striktere maatstaf voor de omstandigheden waarin afwijkende bedingen kunnen worden goedgekeurd. Sommige kantonrechters trekken zich niet zoveel aan van de gewijzigde tekst en houden min of meer vast aan de beoordelingsmaatstaven die golden onder het oude recht, terwijl anderen de nieuwe wettelijke criteria strikt naar de letter uitleggen. Hierdoor zijn zeer grote verschillen ontstaan in de wijze waarop kantonrechters van verschillende rechtbanken een verzoek om goedkeuring afwijkende bedingen behandelen en beoordelen en weet niemand meer waar hij aan toe is.

Langzaam lijkt er iets meer duidelijkheid te komen over de voorwaarden waaraan een verzoek om goedkeuring afwijkende bedingen moet voldoen, wil het ook door een strikt oordelende kantonrechter goedgekeurd worden. In onderstaand artikel worden wat tips gegeven om afwijkende bedingen goedgekeurd te krijgen.

Situaties waarin goedkeuring gewenst is

Er zijn situaties waarin partijen gegronde redenen hebben om te willen afwijken van de dwingende wettelijke regelingen. Als een huurcontract onderdeel vormt van een samenstel van contracten tussen verhuurder en huurder, zoals bij franchiseverhoudingen of exploitatiecontracten voor benzinepompen, kunnen partijen soms ernstig beperkt worden in het bereiken van het door hen gewenste samenstel van contractuele afspraken door het bestaan van dwingende huurrechtelijke bepalingen.

Ook een huurder die bijvoorbeeld zelf nog voor vier jaar aan een huurovereenkomst vast zit en voor die periode aan een ander wil onderhuren heeft een gerechtvaardigd belang om af te willen wijken van de standaard beëindigingbepalingen. In een situatie waarbij huurder en verhuurder een zogenaamde omzethuur overeenkomen, waarbij een percentage van de omzet als huur wordt afgedragen, is het eveneens begrijpelijk dat partijen willen voorkomen dat die afspraak kan worden doorkruist door een wettelijke huurprijsherziening.

Huidig wettelijk criterium

Onder de huidige wetgeving kan een afwijkend beding alleen worden goedgekeurd indien het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de wettelijke bepalingen in redelijkheid niet behoeft.

Vooropgesteld kan dus worden dat het verkrijgen van goedkeuring in beginsel geen grote problemen behoort op te leveren als sprake is van een verhuurder en huurder met vergelijkbare maatschappelijke posities. Onder vergelijkbare maatschappelijke posities wordt in feite verstaan dat partijen op basis van gelijkwaardigheid hebben kunnen onderhandelen over de voorwaarden van de huur. Een landelijke winkelketen die voor een verhuurder een positieve bijdrage levert aan de invulling van een winkelcentrum en die hij dus graag wil hebben als huurder, moet mijns inziens geacht worden een met de verhuurder vergelijkbare maatschappelijke positie te hebben, ook als deze verhuurder een grote institutionele belegger is.

Goedkeuring als geen sprake is van vergelijkbare maatschappelijke posities

Veel moeilijker is het om afwijkende bedingen goedgekeurd te krijgen wanneer geen sprake is van vergelijkbare maatschappelijke posities. In dat geval kan goedkeuring alleen worden verleend als geen sprake is van wezenlijke aantasting van de rechten die de huurder aan de artikelen 7:290 e.v. BW ontleent. In een recente uitspraak van een op huurrechtelijk gebied gezaghebbende kantonrechter te Amsterdam (mr. F. van der Hoek, 14 mei 2009, WR 2009, 102) heeft deze een bruikbare richtlijn gegeven ten aanzien van de aspecten die partijen moeten meenemen, willen zij onder die omstandigheden een afwijkend beding, ook in geval van een strikt oordelende kantonrechter, goedgekeurd krijgen. De kantonrechter overweegt:

Een beding dat de rechten die huurder aan het wettelijke systeem kan ontlenen beperkt behoeft niet in alle gevallen de wettelijke huurbescherming ‘in haar wezen’ aan te tasten. Dit zou bijvoorbeeld niet het geval hoeven te zijn indien de feitelijke situatie met zich meebrengt dat de wettelijke rechten illusoir worden (op grond van feitelijke omstandigheden of rechtsgeldige andere contractuele bepalingen) op het moment waarop sprake is van de overeengekomen (niet wettelijke) beëindiginggrond, of indien partijen voorzieningen hebben getroffen die in het onderhavige geval de rechten en belangen van de huurder op een betere of gelijkwaardige wijze dienen dan de wettelijke regeling.

De kantonrechter geeft in zijn aanwijzing twee wegen aan die partijen kunnen bewandelen teneinde afwijkende bedingen goedgekeurd te krijgen. Ten nadele van de huurder afwijkende bedingen tasten de wettelijke huurbescherming van de huurder niet in haar wezen aan als de feitelijke omstandigheden van het geval of andere rechtsgeldige contractuele bepalingen al met zich meebrengen dat de huurder van zijn wettelijke rechten geen of zeer beperkt gebruik kan maken. De meest voor de hand liggende situatie waarin hiervan sprake is, is bijvoorbeeld indien tussen een verhuurder/franchisegever en huurder/franchisenemer in het huurcontract is afgesproken dat de bedrijfsruimte alleen mag worden gebruikt als voor de betreffende franchiseformule. Bij het eindigen van de franchiseovereenkomst verliest de franchisenemer het recht om gebruik te maken van de naam en formule van de franchisegever, terwijl de door hem gehuurde ruimte alleen als zodanig kan worden gebruikt. Gaat de huurder de bedrijfsruimte voor andere doeleinden gebruiken, dan pleegt hij daarmee wanprestatie onder de huurovereenkomst en kan de verhuurder op die grond de ontruiming vorderen. Een beding dat bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op het moment dat de franchiseovereenkomst eindigt zal hierdoor geen wezenlijke inbreuk meer maken op de rechten van de huurder.

De andere weg die partijen kunnen bewandelen is om aan de kantonrechter te laten zien dat in het samenstel van de tussen partijen gesloten contracten zodanige voorzieningen zijn getroffen dat de rechten en belangen van de huurder op een gelijkwaardige of betere manier worden gediend dan middels de wettelijke regeling. Hierbij kan worden gedacht aan een regeling voor vergoeding van investeringen en goodwill aan het einde van de huur en een overname van het personeel van de huurder.

Conclusie

Alhoewel sommige rechtbanken ten nadele van de huurder afwijkende bedingen nog steeds onverkort goedkeuren, moeten partijen er bij het opstellen van hun contract rekening mee houden dat een kantonrechter het wettelijk criterium dat geldt voor goedkeuring strikt toepast. Partijen doen er dan goed aan om, indien geen sprake is van een maatschappelijk vergelijkbare positie van huurder ten opzichte van verhuurder, de afwijkende bedingen zo beperkt mogelijk te formuleren.

Voorts dienen zij hun belangen bij het verkrijgen van goedkeuring zorgvuldig voor het voetlicht te brengen en aan te tonen dat het afwijkend beding gezien de feitelijke omstandigheden van het geval of andere rechtsgeldige tussen partijen geldende bedingen, niet meer wezenlijk afbreuk doet aan de bescherming die de huurder aan de huurrechtelijke bepalingen kan ontlenen, dan wel dat de belangen en rechten van de huurder op gelijkwaardige of betere wijze dan middels de wettelijke bepalingen worden beschermd door de afspraken die partijen hebben gemaakt.