Gemeentelijke eisen bij gronduitgifte

17-12-2009

Door: Leon Burgersdijk (nieuwsbrief Kerst 2009)

Onlangs heeft het Hof Den Bosch bevestigd dat het gemeenten niet is toegestaan om projectontwikkelaars strengere bouwvoorschriften op te leggen dan die uit het Bouwbesluit. Gemeenten mogen daarom bij gronduitgifte niet afdwingen dat woningen onder de GIW-regeling worden gebouwd, zoals ook eerder al de Rechtbank Breda in 2007 in dezelfde zaak oordeelde. Wel mogen gemeenten ontwikkelaars verplichten om bepaalde onderdelen van de GIW-regeling op te nemen in koop-/aannemingsovereenkomsten met individuele kopers.

Waar ging het geschil om?

De zaak die aanleiding gaf tot de uitspraak van het Hof Den Bosch speelde tussen de gemeente Breda en een projectontwikkelaar. In 2004 verkocht de gemeente aan de ontwikkelaar voor 4,8 miljoen euro grond voor de realisatie van 60 woningen. De gemeente had daarbij via haar algemene verkoopvoorwaarden – zoals bij zo vele gemeenten gebruikelijk is – contractueel bedongen dat de ontwikkelaar de garantie- en waarborgregeling van de Stichting Garantie Instituut Woningbouw (de GIW-regeling) in acht moest nemen. De ontwikkelaar hield zich daar niet aan, waarna de gemeente een boete vorderde van 480.000 euro (10% van de koopprijs) wegens schending van de verkoopvoorwaarden.

Uitspraak Rechtbank Breda (23 mei 2007, LJN BA5601)

In de procedure die daarop volgde, oordeelde de Bredase rechtbank dat de contractuele verplichting om te bouwen onder de GIW-regeling in strijd is met artikel 122 van de Woningwet. Dit artikel bepaalt kort gezegd dat een gemeente privaatrechtelijk geen overeenkomst mag sluiten over onderwerpen waarin al is voorzien in het Bouwbesluit.

Het Bouwbesluit stelt een publiekrechtelijk afdwingbare minimumkwaliteit waaraan woningen moeten voldoen. Het gaat daarbij om regels met betrekking tot veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energie en zuinigheid (EPC-eisen) en milieu. De wens tot de realisering van een verdergaand kwaliteitsniveau is door de wetgever overgelaten aan de markt. Gemeenten mogen daarom langs privaatrechtelijke weg, zoals bij de verkoop van grond, geen aanvullende bouwtechnische regelgeving opleggen die verder gaat dan het Bouwbesluit.

Het staat niet ter discussie dat de GIW-regeling op onderdelen verder gaat dan het Bouwbesluit, met name ten aanzien van de kwaliteitsgaranties. De door de gemeente Breda gestelde voorwaarde in de koopovereenkomst om onder GIW-garantie te bouwen en te verkopen, is volgens de Rechtbank dan ook nietig. Dit betekent voor de gemeente dat de regeling niet afdwingbaar is en de ontwikkelaar geen boete is verschuldigd.

Ook de toenmalig minister Vogelaar heeft na de uitspraak van de Bredase rechtbank aan de Tweede Kamer laten weten dat gemeenten niet privaatrechtelijk kunnen afdwingen dat woningen onder GIW worden gebouwd. Daarbij heeft de minister erop gewezen dat dit ook geldt voor keurmerken die voor andere garantie-instellingen worden aangeboden aan kopers voor nieuwbouwwoningen.

Uitspraak Hof Den Bosch (8 september 2009, LJN BK1777)

De gemeente Breda ging in hoger beroep van het vonnis van de rechtbank. Ook het Hof Den Bosch oordeelde in de eerste plaats dat de gemeente Breda niet kan afdwingen dat de ontwikkelaar bouwt onder de GIW-regeling. Belangrijke nuancering van het hof is echter dat de gemeente wel aanvullende voorwaarden mag stellen ten aanzien van onderwerpen die niet in het Bouwbesluit worden geregeld.

Voor de GIW-regeling geldt in dat verband dat de daarin opgenomen insolventiewaarborg en de arbitrageregeling geen terreinen zijn die door het Bouwbesluit worden bestreken, zodat artikel 122 Woningwet aan het contractueel afdwingen daarvan niet in de weg staat. De gemeente Breda mocht van die onderdelen dus nakoming verlangen. Nu de ontwikkelaar zich daaraan niet had gehouden, was hij jegens de gemeente toerekenbaar tekortgeschoten. Aangezien de ontwikkelaar de algemene verkoopvoorwaarden maar ten dele had overtreden (namelijk voor slechts dat deel van de GIW-regeling dat de gemeente wel mocht opleggen), heeft het hof de verschuldigde boete gematigd tot € 320.000.

Belang voor de bouwpraktijk

De uitspraak van het Hof Den Bosch bevestigt eens te meer dat gemeenten geen aanvullende bouwtechnische regelgeving mogen opleggen die verder gaat dan het Bouwbesluit. In het Bouwbesluit zijn immers al (uitputtende) regels opgenomen ten aanzien van de kwaliteit en duurzaamheid van woningen.
Gemeenten mogen wel aanvullende voorwaarden stellen aan zaken die niet zijn geregeld in het Bouwbesluit, zoals aan ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit of ten aanzien van bijvoorbeeld particulier opdrachtgeverschap.
Als het gaat om toepassing van de GIW-regeling (of SWK / Woningborg na 1 januari a.s.), mogen gemeenten wel voorschrijven dat de daarin opgenomen insolventiewaarborg en arbitrageregeling wordt opgenomen in de overeenkomsten tussen de ontwikkelaar en kopers van woningen. Het Bouwbesluit kent op die punten geen regels.
Eisen die verder gaan dan het Bouwbesluit, zoals een hoger kwaliteitsniveau, kunnen slechts op basis van vrijwilligheid worden overeengekomen. Voorwaarde daarbij is dat een gemeente met de ontwikkelaar onderhandelt vanuit een gelijkwaardige positie. Het is nog maar de vraag of daarvan in de praktijk snel sprake zal zijn als de gemeente een monopoliepositie heeft bij gronduitgifte. De vrijwillige acceptatie van de projectontwikkelaar zal in ieder geval voldoende duidelijk uit de overeenkomst moeten blijken. Gemeenten kunnen niet volstaan met het eenzijdig opnemen van duurzaamheids- en kwaliteitseisen in bijvoorbeeld algemene verkoopvoorwaarden, maar dienen de keuze voor een verdergaand kwaliteitsniveau daadwerkelijk over te laten aan de markt.