Het aanvragen van een bouwvergunning

28-06-2010

Door: Irma van den Berg (nieuwsbrief zomer 2010)

Wie kan een bouwvergunning aanvragen? Kan dat ook een ander zijn dan de eigenaar van de grond waarop gebouwd gaat worden? Over deze vraag heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State enkele interessante uitspraken gedaan.

Een bouwvergunning mag alleen, en moet, worden geweigerd indien deze niet voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit of de bouwverordening, in strijd is met het bestemmingsplan of met de redelijke eisen van welstand, of wanneer voor het bouwen geen monumentenvergunning is verleend terwijl deze wel noodzakelijk is (artikel 44 Woningwet). Deze criteria bepalen aan welke eisen een aanvraag tot verlening van een bouwvergunning moet voldoen om te kunnen worden ingewilligd, maar zeggen niets over de vraag wie zo’n aanvraag kan indienen. Betekent dit dat u, bij wijze van spreken, “zomaar” een bouwvergunning zou kunnen aanvragen voor een schuur in de tuin van uw buren en dat deze, als hij aan de criteria voldoet, ook nog moet worden verleend?

Het antwoord lijkt simpel: nee natuurlijk. Welk belang heeft u daarbij? Een aanvraag moet worden ingediend door een belanghebbende (artikel 1:3, derde lid, Awb). Een redelijk belang bij een schuur in de tuin van uw buren is niet zo gemakkelijk te bedenken.

Toch ligt het wat genuanceerder dan dat. Aanvragen tot verlening van een bouwvergunning worden zeer regelmatig door anderen ingediend dan de eigenaar van de te bebouwen grond. Bijvoorbeeld door een ontwikkelaar die een bouwvergunning aanvraagt nog voordat hij de te bebouwen gronden in eigendom heeft verkregen. Als alleen de eigenaar van de grond een aanvraag tot verlening van een bouwvergunning zou kunnen indienen, zou zo’n aanvraag niet tot een bouwvergunning kunnen leiden.

In twee uitspraken van 28 oktober 2009 (LJN BK1349 en LJN BK1371, JB 2010, 1 en 2) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een criterium geformuleerd. Dat luidt: de aanvrager van een bouwvergunning is belanghebbende bij een beslissing op die aanvraag, tenzij aannemelijk is dat het bouwplan nimmer kan worden verwezenlijkt. In beide uitspraken deed zich de situatie voor dat de aanvrager niet, of slechts gedeeltelijk, de eigenaar was van de gronden, en dat de eigenaar géén toestemming gaf. Toch leidde dit niet tot de conclusie dat de aanvragers geen belang hadden bij de aanvraag.

In de eerste uitspraak ging het om de bouw van een zwembad en een overkapping in de achtertuin, die gedeeltelijk op gronden van de buren was voorzien. De buren maakten bezwaar en stelden dat het bouwplan vanwege het ontbreken van toestemming van hun kant onmogelijk kon worden gerealiseerd. De Afdeling ging daar niet in mee: de enkele omstandigheid dat het bouwplan was voorzien op gronden die aan de buren toebehoorden betekent niet dat moet worden aangenomen dat het nimmer zou kunnen worden gerealiseerd. Evenmin hoeft de gemeente dit te onderzoeken.

In de tweede zaak ging het om een huurder van een bedrijfspand die een nieuw bedrijfsgebouw wilde oprichten op gronden van de gemeente Den Haag. De gemeente gaf hiervoor geen toestemming en stelde in de procedure tegen de verleende bouwvergunning dat de huurder geen belanghebbende was. De rechtbank stelde vast dat de voor de realisering van het bouwwerk benodigde medewerking van de eigenaar van de grond er niet zou komen en volgde het standpunt van de gemeente. Ten onrechte, volgens de Afdeling. Het is immers, volgens de Afdeling, niet uitgesloten dat de huurder die toestemming alsnog krijgt, in welk geval het bouwplan wel kan worden verwezenlijkt. De Woningwet stelt niet de eis dat diegene aan wie de bouwvergunning wordt verleend ook aanspraak kan maken op verwezenlijking van het bouwplan. Daarom is de aanvrager belanghebbende bij een beslissing op de aanvraag, tenzij aannemelijk is dat het bouwplan nimmer kan worden verwezenlijkt.

Gelet op deze uitspraken is het al dan niet zijn van eigenaar van de gronden niet doorslaggevend voor de vraag of iemand belanghebbende is bij een beslissing op een aanvraag tot verlening van een bouwvergunning.

Dat betekent dus ook dat u een bouwvergunning kunt aanvragen voor een schuur in de tuin van uw buren en dat deze niet kan worden geweigerd omdat u geen eigenaar bent van de grond. Dat de buren niet willen dat u een schuur bouwt in hun achtertuin betekent immers niet dat ik het bouwplan nimmer zal kunnen realiseren. Wie weet geven de buren nog wel eens toestemming. De gemeente hoeft dit niet te onderzoeken voordat u de gevraagde bouwvergunning wordt verleend (ervan uitgaande dat het bouwplan aan de eisen van artikel 44 Woningwet voldoet). Het uitvechten van de vraag of al dan niet terecht civielrechtelijke toestemming voor het bouwen wordt geweigerd wordt daarmee aan u en de buren overgelaten, en ingeval van ruzie aan de civiele rechter (waarbij de buren op voorhand een grote kans op succes moet worden toegedicht!).

Gelukkig zal een aanvraag voor het bouwen van een schuur in de tuin van de buren niet vaak voorkomen. Voor situaties die zich wel regelmatig voordoen, zoals de situatie waarin de ontwikkelaar die een bouwvergunning aanvraagt voor bouwen op gronden die hij nog moet verwerven, zijn deze uitspraken nuttig en positief. In de planning van een project is het tijdig kunnen aanvragen en verkrijgen van benodigde vergunningen, los van de vraag wanneer de eigendom van de gronden wordt verkregen, immers van groot belang.