Wat (ver)huurt u eigenlijk?

21-09-2009

Door: Femke Borst (nieuwsbrief september 2009)

Regelmatig blijkt dat partijen niet goed nadenken over wat ze nu precies verhuren. Daardoor wordt soms gekozen voor het verkeerde modelcontract of voor bepalingen die strijdig zijn met dwingende wetgeving. Veel problemen kunnen eenvoudig worden voorkomen door vooraf voldoende rekenschap te geven van het toepasselijke huurregime.

Inleiding

Afhankelijk van hetgeen wordt verhuurd, geniet een huurder bepaalde huur(prijs)- of ontruimingsbescherming en liggen op een verhuurder bepaalde wettelijke verplichtingen. Om de rechten en plichten van partijen en de mogelijkheden om in het contract nadere invulling te geven aan de onderlinge relatie goed in kaart te brengen, is het essentieel dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst goed voor ogen hebben wát er wordt verhuurd en dit vervolgens contractueel zorgvuldig vastleggen. Hieronder worden enige handvatten gegeven om te bepalen onder welk huurregime een overeenkomst valt en wordt gewezen op enige recente tendensen in de rechtspraak, die met name voor verhuurders zeer ongelukkig kunnen uitpakken.

Gebouwde onroerende zaak of niet?

In de kwalificatie van de huur is een eerste belangrijk onderscheid dat tussen huurovereenkomsten die betrekking hebben op gebouwde onroerende zaken en huurovereenkomsten die betrekking hebben op ongebouwde of roerende zaken. Is sprake van een gebouwde onroerende zaak, dan moet worden bekeken of sprake is van woonruimte, 290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte.

Onroerend

Onroerend is grond en de daarin aanwezige stoffen en daarop aanwezige beplanting. Onroerend zijn ook gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, rechtstreeks dan wel door vereniging met andere gebouwen of werken. Het begrip ‘duurzaam met de grond verenigd’ is in de jurisprudentie nader uitgewerkt als ‘naar zijn aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven’.

Roerend en toch huur/ontruimingsbescherming

Sommige rechters zijn genegen om huurwetgeving met betrekking tot gebouwd onroerend goed van overeenkomstige toepassing te verklaren op roerende zaken. Soms zal dit een logische beslissing zijn, met name als uit het contract blijkt dat partijen hier bewust voor hebben gekozen. Was dit echter niet de insteek van partijen, dan kan zo’n rechterlijk oordeel onverwachte en vaak ongelukkige gevolgen hebben. De enige manier om dit risico zo goed mogelijk af te dekken is een zorgvuldige formulering van het huurcontract.

Gebouwd

Er zijn verschillende opvattingen in de rechtspraak over de vraag wanneer sprake is van een gebouwde onroerende zaak. De Hoge Raad heeft zich hier nog niet over uitgelaten. Logischerwijze is sprake van een gebouwde onroerende zaak als er een gebouw aanwezig is, maar in de visie van sommige rechters is reeds voldoende dat sprake is geweest van (bijzondere) aanlegwerkzaamheden, welke ongedaan gemaakt moeten worden als het terrein een andere bestemming zou krijgen. Daarnaast kan sprake zijn van verhuur van een deels gebouwd en deels onbebouwd terrein, hetgeen de kwalificatie van de huur kan compliceren. Ook hier is een zorgvuldige redactie van het contract en hetgeen partijen als bestemming voor ogen hebben bij het aangaan van de huur, essentieel.

Ongebouwd en toch huur/ontruimingsbescherming

Sommige rechters geven een huurder van (feitelijk) ongebouwde grond verregaande bescherming omdat deze gebruikt wordt in het kader van een bedrijfsuitoefening die wel ziet op 290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte. In situaties waarin duidelijk is dat de grond wordt gebruikt in het kader van een meer omvattende bedrijfsuitoefening is dan ook extra waakzaamheid geboden.

Woonruimte

Tot verhuur van woonruimte wordt ook gerekend de verhuur van een standplaats bestemd voor een woonwagen of de woonwagen zelf indien deze is geplaatst op een standplaats. Er is een tendens waarneembaar waarbij sommige rechters op met name drijvende - en dus roerende - zaken met een woonbestemming de woonruimteregels van overeenkomstige toepassing achten.

290-bedrijfsruimte

Tot verhuur van 290-bedrijfsruimte wordt ook gerekend de onroerende zaak bestemd als kampeerbedrijf en de gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan bestemd als hotelbedrijf.
Voorts is sprake van 290-bedrijfsruimte als het gaat om een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan dat is bestemd voor de uitoefening van een van onderstaande, limitatieve categorieën bedrijven: - een kleinhandelsbedrijf (detailhandel); - een restaurant of cafébedrijf (lunchroom, cafetaria, ijssalon, etc.); - een ambachtsbedrijf; - een afhaal of besteldienst (pakketservice).

Alléén indien het beoogde gebruik valt binnen een van de vier bovenstaande categorieën en bovendien sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van goederen en/of diensten kan sprake zijn van 290-bedrijfsruimte. Aan deze laatste twee criteria zal doorgaans snel zijn voldaan. Er is namelijk alleen dan geen sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal als elke bedoeling van de ondernemer het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken, ontbreekt. Voorts is ook als in ondergeschikte mate sprake is van rechtstreekse levering van goederen en/of diensten al voldoende voor de kwalificatie als 290-bedrijfsruimte.

De neiging bestaat om bij het aanwezig zijn van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van goederen en/of diensten aan te nemen dat sprake is van 290-bedrijfsruimte. Dit is echter alleen zo, als het beoogde gebruik ook valt onder een van bovenvermelde categorieën. De eis van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van goederen en/of diensten geldt niet voor het kampeerbedrijf en het hotelbedrijf.

230a-ruimte

Al het overig gebouwd onroerend goed dat niet valt onder verhuur van woonruimte of verhuur van 290-bedrijfsruimte is 230a-ruimte.

Tot slot

Wanneer wordt uitgegaan van een verkeerde kwalificatie van de huur, zal dit feitelijk uitsluitend voor de verhuurder ongewenste gevolgen hebben. Met name de verhuurder dient zich dan ook rekenschap te geven van het op de huur vermoedelijk toepasselijk regime en dient bepalingen op te nemen om onduidelijkheden dienaangaande zoveel als mogelijk te vermijden.