De uitleg van afspraken over saneringskosten: de ruimte tussen tekst en daad

Ook bij grootschalige projectontwikkeling kan het belang van het eenduidig vastleggen van afspraken eenvoudig worden miskend. In een uitspraak van 11 april 2017 legt het Gerechtshof Amsterdam de afspraak van partijen over de verdeling van saneringskosten uit in weerwil van de tekst van de overeenkomst (ECLI:NL:GHAMS:2017:1271). Het Gerechtshof knoopt hierbij aan bij het gedrag van partijen.

Door: Daniël van Veen (Actualiteiten Vastgoed & Overheid - juni 2017)

Op 11 april 2017 heeft het Hof Amsterdam een interessante uitspraak gedaan over de uitleg van een overeenkomst tussen een projectontwikkelaar (OMH) en de gemeente Hoorn.

Het ging hierbij, simpel weergegeven, om het volgende. Partijen zijn een samenwerking aangegaan ten behoeve van de ontwikkeling van een nieuwbouwproject. Het project viel uiteen in verschillende delen. De gemeente zou een gedeelte van het project met (openbare) voorzieningen zelf ontwikkelen. De ontwikkelaar zou het gedeelte met woningbouw voor zijn rekening nemen.

Een groot en kostbaar onderdeel van beide delen van het project bestond uit sloop- en saneringswerkzaamheden. Partijen spraken af dat de gemeente deze werkzaamheden zou verrichten en dat de ontwikkelaar in de kosten daarvan zou bijdragen. Het geschil ontstond over de vraag welke bijdrage de ontwikkelaar hiervoor moest betalen.

De gemeente stelde dat partijen hebben afgesproken dat de ontwikkelaar de helft van de totale sloop- en saneerkosten diende te voldoen. De ontwikkelaar stelde zich echter op het standpunt dat hij slechts de helft van de kosten die de gemeente had gemaakt ten aanzien van het woningbouwgedeelte diende te betalen. Hier beriep hij zich op de tekst van de raamovereenkomst die partijen in 2004 ondertekenden:

“Ter zake van de door de gemeente te leveren en de nog te verwerven gronden waarop een bouwclaim rust van de OMH zullen de kosten van het slopen van de te verwijderen opstallen en het verwijderen van bodemverontreinigingen, in de verhouding 50/50 tussen partijen worden verdeeld. (vet, DvV)

Aldus spreekt de letter van de raamovereenkomst duidelijk voor het standpunt van de ontwikkelaar. Er wordt expliciet gesproken over gronden waarop een bouwclaim van de ontwikkelaar rust.

De letterlijke bewoordingen van de overeenkomst blijken echter in dit geval niet doorslaggevend. Zowel rechtbank als gerechtshof in hoger beroep stellen vast, dat partijen hebben afgesproken dat de ontwikkelaar de helft van alle sloop- en saneringskosten dient te dragen.

Hierbij komt groot gewicht toe aan het feit dat partijen, voordat zij hun raamovereenkomst ondertekenden, de afspraak hadden gemaakt dat zij elk de helft van de totale kosten zouden dragen. Hiervan zijn zij niet expliciet teruggekomen. Bovendien hebben zij (ook na ondertekening van de raamovereenkomst) uitvoering gegeven aan deze afspraak. Het uitgebreide betoog van de gemeente dat niet van de oude afspraak is teruggekomen wordt door de ontwikkelaar niet inhoudelijk gemotiveerd weersproken, de ontwikkelaar beperkte zich tot verwijzing naar de tekst van de raamovereenkomst.

Men ziet in deze uitspraak weer duidelijk dat aan de bewoordingen van een overeenkomst relatief gewicht toekomt. Overige omstandigheden, zoals eerdere afspraken van partijen en de manier waarop daarmee om is gegaan, kunnen zwaarder wegen.