Hoe lang kan teveel betaalde huur worden teruggevorderd?

Op basis van art. 7:303 BW kunnen zowel de huurder als de verhuurder van 290-bedrijfsruimte vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen. Wat nu als een huurprijs is verhoogd en betaald, maar de huurprijsverhoging uiteindelijk wordt teruggedraaid? Loopt de huurder dan het risico dat zijn vordering is verjaard?

Door: Juriaan Berckenkamp (Actualiteiten Vastgoed & Overheid – juni 2017)

Aanvang verjaringstermijn van een vordering uit onverschuldigde betaling?

In de zaak die leidde tot het arrest van de Hoge Raad van 3 juni 2016 (ECLI:NL:2016:1052) was sprake van een vordering op grond van onverschuldigde betaling. Van onverschuldigde betaling is sprake wanneer wordt betaald zonder dat daarvoor een rechtsgrond aanwezig is, of wanneer de rechtsgrond – zoals een vonnis – op een later moment is komen te vervallen, bijvoorbeeld omdat het vonnis in hoger beroep wordt vernietigd.

Het is vaste jurisprudentie dat art. 3:309 BW, waarin de verjaringstermijn van een vordering uit onverschuldigde betaling is geregeld, zo moet worden uitgelegd dat de korte verjaringstermijn (van vijf jaren) pas begint te lopen op de dag na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot terugbetaling in te stellen.

HR 3 juni 2016, ECLI:NL:2016:1052 (De Leeuw c.s. / Pinoccio)

Eerste procedure: huurprijsherziening

In 2005 heeft de kantonrechter op vordering van de verhuurder (Bierbrouwerij De Leeuw) de huurprijs nader vastgesteld (verhoogd).  De huurder (Momus II) is in hoger beroep gegaan, maar heeft intussen wel de hogere huurprijs voldaan. In hoger beroep heeft Momus II op grond van onverschuldigde betaling over de periode 1 maart 2004 tot en met 31 januari 2006 ca. EUR 120.000 gevorderd. Partijen procederen door tot aan de Hoge Raad, die de zaak verwijst naar het hof Arnhem-Leeuwarden. Pas op 14 februari 2014, acht jaar (!) na het instellen van hoger beroep, bepaalt het hof – met terugwerkende kracht – dat de huurprijsverhoging onterecht was. De Leeuw wordt veroordeeld tot terugbetaling van de gevorderde ca. EUR 120.000, waaraan zij voldoet.

Tweede procedure: vordering uit onverschuldigde betaling

Ondertussen had Momus II haar vordering overgedragen aan een derde, Pinoccio. Pinoccio vordert in 2014 in kort geding terugbetaling van de te veel betaalde huur over de periode 1 februari 2006 tot 28 februari 2014, een bedrag van bijna EUR 690.000. Die periode maakte geen deel uit van de oorspronkelijke vordering van Momus II. Aangezien het inmiddels februari 2014 is, gaat bij De Leeuw het verjaringsbelletje rinkelen. De Leeuw verweert zich – kort gezegd – door te stellen dat vordering van Pinoccio gedeeltelijk was verjaard, namelijk voor de periode van februari 2006 tot en met januari 2009. Vanwege de terugwerkende kracht van het arrest van 14 februari 2014 – zo redeneerde De Leeuw – zouden Pinoccio’s vorderingen uit onverschuldigde betalingen steeds zijn ontstaan op het moment van betaling van de verschillende huurpenningen. Met andere woorden: op het moment dat Pinoccio de verschillende huurtermijnen betaalde, had zij een vordering uit onverschuldigde betaling kunnen (en moeten) instellen. Door dat na te laten – zo redeneerde De Leeuw – zijn Pinoccio’s vorderingen uit februari 2006, maart 2006, etc. verjaard.

De voorzieningenrechter honoreerde het verjaringsververweer van De Leeuw, zodat De Leeuw (slechts) werd veroordeeld tot terugbetaling van de teveel betaalde huur over de periode van 1 februari 2009 tot en met 28 februari 2014, zijnde een bedrag van ca. EUR 445.000. De voorzieningenrechter overwoog dat Momus II van meet af aan ervan overtuigd was dat De Leeuw geen recht had op de hogere huurprijs en dat zij derhalve op het moment van betaling van de verschillende huurpenningen op de hoogte was van het bestaan van haar rechtsvordering, zodat zij die daadwerkelijk had kunnen en had moeten instellen.

Het hof heeft dat vonnis vernietigd en het beroep op verjaring integraal verworpen. Dat arrest blijft in cassatie in stand. De Hoge Raad overweegt dat een vordering uit onverschuldigde betaling niet toewijsbaar zou zijn geweest, aangezien toewijzing onverenigbaar zou zijn met de rechtskracht van het vonnis waarbij de huurprijs werd verhoogd. De Hoge Raad concludeert: “Die partij [Momus II, toevoeging JB] is derhalve [gedurende het hoger beroep, toevoeging JB] niet daadwerkelijk in staat haar (op dat moment nog toekomstige) aanspraak geldend te maken. De terugwerkende kracht die toekomt aan de uitspraak waarbij de veroordeling wordt vernietigd, gaat niet zo ver dat die partij, achteraf bezien, wel geacht moet worden daartoe in staat te zijn geweest.” Aldus moest De Leeuw ook de resterende ca. EUR 245.000 (EUR 690.000 minus EUR 445.000) aan Pinoccio terugbetalen.

Betekenis voor de praktijk

De uitspraak van de Hoge Raad is de meest redelijke uitkomst. Niet voor niets benadrukt de Hoge Raad in het arrest dat het verjaringsrecht niet alleen in het teken staat van de rechtszekerheid, maar ook van de billijkheid. Rechtszekerheid en billijkheid staan echter nogal eens op gespannen voet. Zo onderstreept deze uitspraak dat het moment van ontstaan van een vordering niet noodzakelijkerwijs samenvalt met het moment van aanvang van een verjaringstermijn. Een rechter zal zich steeds moeten afvragen wanneer de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot terugbetaling in te stellen. Pas op dat moment gaat de verjaringstermijn lopen. Dat is ook billijk. In de praktijk blijkt dat moment vaak moeilijk te bepalen, hetgeen ten koste gaat van de rechtszekerheid.

Hoe dan ook, de huurrechtpraktijk weet nu met zekerheid: wie tegen een huurprijsverhoging in hoger beroep gaat (maar ondertussen wel de hogere huur betaalt), hoeft niet bang te zijn dat – als de huurprijsverhoging in hoger beroep wordt teruggedraaid – terugbetalingsvorderingen inmiddels zijn verjaard.