Wat zegt het Amsterdamse coalitieakkoord over woning(nieuw)bouw?

Door: Hanneke Ellerman

Op 24 mei 2018 hebben de partijen in Amsterdam hun coalitieakkoord gepresenteerd: “Een nieuwe lente en een nieuw geluid”. Welke punten in dit akkoord zijn van belang voor de vastgoedbranche?

De toenemende schaarste op de woningmarkt in Amsterdam vraagt volgens de coalitie om regulering en meer grip van de gemeente op de woningmarkt. Met het oog daarop wordt in het hoofdstuk “Bouwen, Wonen en Ruimtelijke ordening” (blz. 32 e.v.) een aantal maatregelen aangekondigd ter regulering van de woningmarkt. De meeste maatregelen houden verband met de al eerder ingezette acties om te komen tot de realisatie van meer woningbouw in het segment middenhuur (tot € 971).

Ik zet de belangrijkste voorgenomen maatregelen op een rijtje:

  • Lobby bij het Rijk om regulering van het middensegment mogelijk te maken;
  • Bouw van 7.500 woningen per jaar (i.p.v. de geplande 5.000), waarvan
    • 1.670 in het segment middenhuur (tot €971,-)
    • 2.500 in het segment sociale corporatiewoningen, waarvan er jaarlijks 1.300 in middenhuur worden verhuurd;
  • Streefcijfer voor het middensegment is 10% in elke buurt;
  • Nieuwbouwwoningen in het betaalbare vrije sector huursegment blijven eeuwigdurend middenhuur;
  • Woningen van beleggers mogen alleen maar betaalbaar worden verhuurd, door o.a. middenhuur op te nemen in bestemmingsplannen;
  • Voor bestaande bouw worden de mogelijkheden voor het invoeren van een verhuurvergunning verkend;
  • Voor nieuwbouw wordt binnen de wettelijke mogelijkheden een woonplicht ingevoerd waarvan ontheffing onder strikte voorwaarden mogelijk is;
  • In het segment vrije sector (middeldure huur en middeldure koop) en het dure segment (dure huur en dure koop) wordt ernaar gestreefd de helft van de nieuwbouw te reserveren voor Amsterdammers die een betaalbare woning achterlaten;
  • Samen met de regio worden de komende 4 jaar minimaal 10.500 tijdelijke/permanente studenten/jongerenwoningen gebouwd;
  • De gemeente gaat met ontwikkelaars in gesprek over nieuwe woonconcepten zoals friendswoningen en studio’s met gedeelde voorzieningen voor alleenstaanden;
  • De gemeente wil gezinnen een plek blijven bieden in de stad dus nieuwbouw moet daarvoor geschikt zijn,
  • Het programma van ouderenhuisvesting wordt doorgezet;
  • Er komen afspraken met de regio over vergroting van de woningbouwproductie en-programma;
  • Amsterdam zet maximaal in op invoering van de Omgevingswet;
  • Processen moeten worden ingericht met maximale zeggenschap van inwoners en ondernemers;
  • Hoogbouw is wenselijk mits het Luchthavenindelingsbesluit (LIB) en de Unesco bufferzone worden gerespecteerd.

Op een aantal maatregelen ga ik wat dieper in: het opnemen van middenhuur in het bestemmingsplan, de verhuurvergunning en de woonplicht.

Middenhuur in het bestemmingsplan

Dat is mogelijk geworden door de wijziging van het Bro die op 1 juli 2017 in werking is getreden. Op grond van het nieuwe artikel 3.1.2 lid 1 Bro kan in het bestemmingsplan (exploitatieplan) een percentage geliberaliseerde woningen voor middenhuur worden opgenomen. De gemeente moet dan wel eerst een verordening vaststellen waarin regels zijn gesteld over middeldure huurwoningen. Een concept voor zo’n verordening, de “Verordening doelgroepen woningbouw Amsterdam 2018”, heeft al ter inzage gelegen (tot 3 april 2018) maar is in afwachting van het nieuwe college nog niet vastgesteld.

De NEPROM is fel tegen het reguleren van middenhuur via het bestemmingsplan omdat het een veel te grof middel is en onvoldoende flexibel is om snel in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Bovendien vormt het middel volgens de NEPROM een risico voor de voortgang en realisatie van met name binnenstedelijke ontwikkelingen waarvan de financiële haalbaarheid vaak toch al onder druk staat.

Ook de VNG wijst in de uitgave “Gemeentelijk instrumentarium middenhuur” van december 2017 op de mogelijke negatieve effecten van het reguleren van middenhuur via het bestemmingsplan op de businesscase van de marktpartij. Daarnaast wijst de VNG ook op mogelijke planschadeclaims van eigenaren van woningen die al een woonbestemming hebben.

Verhuurvergunning

De mogelijkheid om voor de tijdelijke verhuur van een nieuwe of bestaande leegstaande woning aan een vergunningplicht in te voeren is opgenomen in artikel 15 van de Leegstandswet. De gemeenteraad van Amsterdam heeft in februari 2018 een motie van de PvdA aangenomen waarin op de invoering van een dergelijke vergunningplicht werd aangedrongen. In Groningen wordt al onderzoek gedaan naar de mogelijkheden. De Amsterdamse makelaarsvereniging ziet er weinig heil in. De vereniging ziet de verhuur van net verkochte woningen niet als een probleem.

Woonplicht

Dit houdt in dat de koper van een woning daar ook (zelf) in moet gaan wonen. Beleggers kunnen dan niet meer aan anderen verhuren. De gemeenteraad wil die plicht ook uitbreiden naar bestaande woningbouw.  

De hiervoor genoemde maatregelen sluiten aan bij het al bestaande woningbouwbeleid, zoals het “Actieplan meer middeldure huur 2017-2025”, waarvan de titel voor zichzelf spreekt, en de “Spelregels voor woningbouwprogrammering”, waarmee de gemeente Amsterdam in nieuwe ruimtelijke plannen als uitgangspunt hanteert: 40% sociale huur, 40% middelhuur en 20% dure huur en koop, om daarmee een inhaalslag te maken in de bouwproductie van sociale huurwoningen en woningen in het middensegment. Van verschillende kanten is hierop kritisch gereageerd en zijn vraagtekens gezet bij de effectiviteit van die maatregelen.

In het volgende nieuwsitem ga ik daar verder op in. Wordt dus vervolgd!

Klik hier om het coalitieakkoord te downloaden.