Meer regie op woningbouw, maar toch meer vertraging?
Al eerder schreven wij over de Wet versterking regie volkshuisvesting, die overheden meer instrumenten biedt om op betaalbare woningbouw te sturen en procedures te versnellen:
https://www.sixlegal.nl/nl/actueel/wet-versterking-regie-volkshuisvesting
Recent publiceerde de Afdeling advisering van de Raad van State haar advies over de uitwerking daarvan in het ontwerp-Besluit versterking regie volkshuisvesting. De Afdeling adviseert het besluit alleen te nemen als het wordt aangepast. Wat zijn de belangrijkste knelpunten volgens de Afdeling?
Regionale betaalbaarheidseisen: wie draagt de opgave?
Het ontwerpbesluit verlangt dat in iedere woningbouwregio én provincie twee derde van de nieuwbouw betaalbaar is, waaronder 30% sociale huur. Die norm geldt niet per gemeente of project. Daarnaast geldt per gemeente een eis die afhangt van het aandeel sociale huur dat de gemeente al heeft. Ligt dat aandeel boven het landelijk gemiddelde, dan moet de gemeente 40% van de nieuwbouw programmeren als middenhuur of betaalbare koop. Ligt het aandeel daaronder, dan moet 30% van de nieuwbouw bestaan uit sociale huur.
Juist de samenloop van deze normen vormt een knelpunt. Gemeenten kunnen namelijk een ontheffing aanvragen of afwijken als de percentages niet passend zijn, maar de regionale betaalbaarheidsopgave blijft dan ongewijzigd. Andere gemeenten in de regio moeten het verschil dan opvangen. Komen gemeenten niet tijdig tot afspraken, dan kan de provincie een verdeling van 30% sociale huur en 37% middensegment voorschrijven. De Afdeling vindt het stelsel van hoofdregels, uitzonderingen, regionale afstemming en ontheffingen te fijnmazig en vreest dat het de uitvoering belemmert. Zij pleit voor een eenvoudiger systeem.
Financiële haalbaarheid van projecten
De Afdeling wijst ook op de spanning tussen betaalbaarheidseisen en financieel haalbare woningbouw. De complexe vormgeving van de betaalbaarheidseisen zet de financiële haalbaarheid echter onder druk, en daarmee ook de ambitie om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen. De Afdeling vraagt de regering in de toelichting beter in te gaan op de verhouding tussen beide doelen.
Versnelde procedures: waar ontstaat het knelpunt?
Voor bepaalde besluiten over woningbouwprojecten vanaf één woning voorziet het ontwerp in beroep in één instantie bij de Afdeling bestuursrechtspraak, met een uitspraaktermijn van zes maanden. De Afdeling wijst erop dat als steeds meer projecten worden aangewezen als ‘zwaarwegend maatschappelijk belang’, zoals energie-, klimaat- en drinkwaterprojecten, dit tot serieuze problemen kan leiden voor de doorloopsnelheid van procedures bij de bestuursrechter in één instantie. Versnelling moet volgens haar ook worden gezocht in de planvorming en vroegtijdige afstemming met betrokkenen.
Instandhouding betaalbare koop
Om te voorkomen dat betaalbare koopwoningen kort na de verkoop met winst worden doorverkocht, schrijft het ontwerpbesluit een instandhoudingstermijn voor. Gedurende die termijn mag de koper de woning niet tegen marktwaarde doorverkopen, zodat de woning betaalbaar blijft. De termijn bedraagt minimaal één en maximaal tien jaar.
De minimale instandhoudingstermijn van één jaar voor betaalbare koopwoningen roept echter vragen op. Deze termijn gaat in bij het sluiten van de koopovereenkomst. Op het moment van de eigendomsoverdracht kan de beperking op doorverkoop tegen marktwaarde daardoor al vrijwel verstreken zijn. De Afdeling betwijfelt of de termijn zo effectief is en vraagt de regering de regeling toe te lichten en zo nodig aan te passen.
Het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State van 21 oktober 2026 (gepubliceerd op 26 oktober 2026) is hier te raadplegen:
https://www.raadvanstate.nl/adviezen/@159551/w04-26-00214/
Het besluit treedt naar verwachting op 1 januari 2027 in werking. Gelet op de omvang van de kritiek van de Afdeling is het de vraag of die datum haalbaar is.
Wij blijven de ontwikkelingen volgen en houden u op de hoogte.
